Komu przysługuje odszkodowanie za wywłaszczenie?
Podmiotami uprawnionymi do wypłaty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia na mocy decyzji ZRID są:
- dotychczasowi właściciele nieruchomości;
- jej użytkownicy wieczyści;
- osoby mające ograniczone praworzeczowe do nieruchomości.
Na jakiej podstawie prawnej przysługuje wywłaszczonemu odszkodowanie za wywłaszczone mienie?
Podstawą prawną do wypłaty odszkodowania jest Konstytucja RP. W art. 21 ust. 2 jest jednoznacznie określone, że wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne za słusznym odszkodowaniem.
W przypadku wywłaszczeń na mocy decyzji ZRID dodatkową podstawą prawną do wypłaty odszkodowania jest również Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tzw. Specustawa drogowa). Odszkodowaniu został poświęcony 3 rozdział tego aktu.
Co właściwie oznacza organiczne prawo rzeczowe i czy osoby je posiadające mogą ubiegać się o odszkodowanie za wywłaszczenie?
Za ograniczone prawo rzeczowe uważa się zamknięty katalog praw. Należą do niego:
- użytkowanie;
- służebność;
- służebność osobista;
- zastaw;
- zastaw rejestrowy;
- spółdzielcze własnościowe prawo dolokalu;
- hipoteka.
W przypadku ograniczonego prawa rzeczowego za osoby uważa się zaś każdego, kto posiada zdolność prawną. Tym samym są nimi osoby fizyczne, prawne oraz również jednostki organizacyjne posiadające zdolność prawną na mocy ustawy. Osobom posiadającym prawo rzeczowe do wywłaszczonej nieruchomości przysługuje odszkodowanie z tego tytułu.
Na wywłaszczonej nieruchomości było ustanowione tzw. dożywocie. Jak wywłaszczenie wpływa na prawo dożywotniego użytkowania nieruchomości? Czy takie osoby mają prawo do odszkodowania?
Na wywłaszczonej nieruchomości może być ustanowione dożywocie, czyli prawo do dożywotniego wykorzystywania nieruchomości mimo przekazania prawa własności do niej (np. potomkowi). W momencie wydania decyzji ZRID prawo dożywocia wygasa. Jednak osobom, które to prawo posiadały, przysługuje odszkodowanie za wywłaszczenie. Pomniejszy ono odszkodowanie przyznane właścicielowi nieruchomości.
Wynajmowałem/dzierżawiłem wywłaszczoną nieruchomość. Poniosłem z tego tytułu wysokie koszty inwestycyjne. Gdzie mogę wyegzekwować ich zwrot?
Najemcom i dzierżawcom nieruchomo- ści, która uległa wywłaszczeniu nie przy- sługuje prawo do odszkodowania z tego tytułu. Nawet w sytuacji, kiedy wynajem/ dzierżawa wymagały nakładów inwesty- cyjnych. W takim przypadku zwrotu po- niesionych kosztów mogą żądać jedynie od dotychczasowego właściciela nieruchomości w procesie cywilnym.
Ile czasu ma organ na wydanie decyzji o wypłacie odszkodowania?
Czas, w jakim zostaje wydana decyzja o wysokości przyznanego odszkodowania zależny jest do trybu, w jakim została wydana decyzja ZRID. Jeśli ta stała się ostateczną, organ musi wydać właściwą decyzję w ciągu 30 dni od dnia ustatecznienia. Jeśli jednak wydana decyzja ZRID podlegała rygorowi natychmiastowej wykonalności, decyzja o wysokości odszkodowania powinna być wydana w ciągu 60 dni od dnia nadania rygoru.
Na jakiej podstawie jest szacowana wartość należnego odszkodowania?
Podstawą oszacowania wysokości należnego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość jest tzw. operat szacunkowy opracowany przez rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z art. 130 ust. 2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zadaniem przygotowanego operatu jest określenie wartości nieruchomości, a ta jest zaś niezbędna do ustalenia wysokości należnego odszkodowania. Biegły rzeczoznawca odpowiedzialny za opracowanie dokumentu zostaje powołany przez wojewodę lub starostę.
Z jakich elementów powinien się składać poprawnie opracowany operat szacunkowy?
Jak długo jest ważny operat szacunkowy?
Zgodnie z art. 156 ust. 3 Ustawy o gospo- darce nieruchomościami operat szacun- kowy może być wykorzystany w ciągu 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia. Jednak po upływie roku istnieje możli- wość potwierdzenie aktualności przed- stawionych w nim danych potwierdzone właściwą klauzulą umieszczoną w nim przez rzeczoznawcę. Taka klauzula wy- dłuży ważność operatu o kolejny rok.
Czy przygotowany operat szacunkowy podlega jakiejkolwiek ocenie pod kątem prawidłowości?
Oceny poprawności przygotowania operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Obejmuje ona weryfikację spełnienia przez dokument wymogów formalnych oraz wykorzystania właściwych danych w procesie wyceny nieruchomości. Organizacja nie kontroluje oszacowanej wartości przedmiotu wyceny (nieruchomości).
Organizacje zawodowe dokonują oceny operatów tylko i wyłącznie na wniosek i zlecenie. Jeśli chcemy go dokonać musimy również za nie zapłacić.
Weryfikacji poprawności przygotowania operatu szacunkowego może dokonać również organ prowadzący postępowanie dotyczące ustalenia wysokości należnego odszkodowania. W tym przypadku ocenie podlega rzetelność przygotowania dokumentu i jego zgodność z obowiązującym prawem.
Moim zdaniem wycena nieruchomości przedstawiona w operacie szacunkowym jest dla mnie krzywdząca i nieprawidłowa. Czy mogę jej się sprzeciwić?
W toku postępowania oceny prawidłowości sporządzenia operatu może dokonać tylko organ je prowadzący. Strona może podważać jego wiarygodność poprzez składanie zarzutów. Do zarzutów powinien odnieść się rzeczoznawca majątkowy, ale to wojewoda lub starosta orzekną, czy są one zasadne. Wywłaszczony może zlecić (na zasadach komercyjnych) ocenę operatu przez uprawnione stowarzyszenie, ale wpływ takiej oceny na ustalenie odszkodowania i tak oceni organ. Dodatkowym dowodem świadczącym o nie-prawidłowej wycenie może być operat sporządzony na zlecenie strony (tzw. kontr-operat).
Na podstawie jakich danych powinna być wyceniona wywłaszczona nieruchomość?
Wysokość przyznanego odszkodowania za wywłaszczenie powinna być adekwatna do wartości utraconej nieruchomości. Na ustalenie jej wartości rzutuje bezpośrednio jej stan w momencie wydania decyzji ZRID, jak też jej wartość rynkowa na dzień wydania decyzji o wysokości odszkodowania. Odnośnie wartości rynkowej ważne jest, aby rzeczoznawca wyceniający nieruchomość oszacował jej wartość w oparciu o dane z rynku lokalnego. Jeśli te okażą się niedostateczne, powinien poszerzyć analizę o nieruchomości na rynku regionalnym. Jeśli ten również nie dostarczy rzeczoznawcy wystarczających danych, w wycenie powinny być wykorzystanie nieruchomości z przeznaczeniem przeważającym wśród gruntów przyległych do wywłaszczanego mienia. To, jakie wartości rynkowe zostały wykorzystane przy wycenie ma zasadniczy wpływ na oszacowaną wartość nieruchomości i wysokość przyznanego od- szkodowania.
W skutek działań podjętych po wywłaszczeniu wzrosła wartość nieruchomości. Czy przysługuje mi z tego tytułu większe odszkodowanie?
Nieruchomość wycenia się według stanu na dzień wydania decyzji ZRID, więc ani jego poprawa ani pogorszenie nie zmienia sytuacji wywłaszczonego. Dokonane po wywłaszczeniu nakłady przepadną. Wzrost wartości nieruchomości może wynikać tylko ze zmiany jej przeznaczenia na skutek wydania decyzji (np. gdy dotychczasowa rola staje się działką drogową).
Czy w jakiś sposób mogę zwiększyć wartość przyznanego odszkodowania?
Wywłaszczona nieruchomość była budynkiem mieszkalnym. Czy ma to wpływ na wartość przyznanego odszkodowania?
Jeśli wywłaszczona nieruchomość była budynkiem mieszkalnym lub znajdował się w niej lokal o takim charakterze, to jej dotychczasowym właścicielom przysługuje dodatkowe 10 000 zł.
Czy mogę ubiegać się o wypłatę zaliczki odszkodowania? W jakiej wysokości?
W przypadku odwołania od decyzji ustalającej wysokość przyznanego odszkodowania czy samej decyzji ZRID proces wypłaty odszkodowania zostanie przedłużony. W takiej sytuacji wywłaszczeni mogą wnioskować o wypłatę zaliczki na poczet przyszłego odszkodowania. Jej wysokość to 70% przyznanego odszkodowania. Środki są wypłacone w ciągu 30 dni od daty złożenia odpowiedniego wniosku u inwestora.
O wypłatę zaliczki można wnioskować również w przypadku, kiedy od de- cyzji ustalającej wysokość przyznanego odszkodowania odwołał się inwestor oraz gdy nie zostały rozpatrzone odwołania od decyzji ZRID.
Organ nie zachowuje terminów związanych z przyznaniem odszkodowania. Czy mogę podjąć jakieś kroki w tej sprawie?
Jeśli wywłaszczeni dojdą do wniosku, że powodem opóźnień w wypłacie odszkodowania jest bezczynność organu lub przewlekłość postępowania, mają prawo do wniesienia ponaglenia. Wnosi się je do organu wyższego stopnia za pośrednictwem organu prowadzącego po- stępowanie (o ile ten nie jest najwyższy – wtedy ponaglenie wnosi się bezpośred-nio do niego). W wyniku ponaglenia jest wydane postanowienie określające czy organ rzeczywiście dopuścił się zarzucanych uchybień. Istotną kwestią jest fakt, że w postanowieniu zostaje wskazany termin, w jakim ma być wypłacone należne odszkodowanie, który jest zobowiązujący dla organu prowadzącego postępowanie odszkodowawcze.
Nie jestem zadowolony z rozstrzygnięcia ponaglenia organu. Czy mogę je zaskarżyć?z rozstrzygnięcia ponaglenia organu. Czy mogę je zaskarżyć?
Jeśli wydane w ramach ponaglenia postanowienie nie jest satysfakcjonujące dla wywłaszczonych, mają oni prawo do złożenia – za pośrednictwem organu prowadzącego postępowanie – skargi na przewlekłość postępowania. W takim przypadku sprawę będzie rozstrzygał Wojewódzki Sąd Administracyjny. Jeśli ten dopatrzy się przewlekłości prowadzenia postępowania lub bezczynności organu, wskazuje termin załatwienia sprawy. W sytuacji niedochowania terminu przez organ prowadzący postępowanie, wywłaszczeni mają prawo do złożenia kolejnej skargi wraz z żądaniem wymierzenia grzywny. Co ważne, jeśli w wyniku niewykonania orzeczenia WSA przez organ wywłaszczeni ponoszą szkodę, mają prawo dochodzić odszkodowania z tego tytułu na zasadach określonych przez Kodeks cywilny.
W jakim czasie jest wypłacone odszkodowanie?
Odszkodowanie za wywłaszczenie powinno być wypłacone przez inwestora w ciągu 14 dni od daty uzyskania przez decyzję o jego przyznaniu statusu decyzji ostatecznej. Teoretycznie odszkodowanie powinno trafić do wywłaszczonych w ciągu 3-4 miesięcy od wydania decyzji ZRID. W praktyce takie terminy rzadko są dochowane.